部分一线城市房地产市场升温 楼市调控升级?
近来，一线城市“深上北”楼市持续升温。国家统计局的数据显示，2020年12月，深圳二手住宅价格同比上涨14.1%。从去年下半年开始，上海楼市也不断传出“打新热”“抢房潮”“业主坐地起价”等消息。除了深圳和上海，北京的个别城区，特别是优质教育资源较为集中的海淀区、西城区和东城区，热度有所上涨。这一轮上涨的原因是什么?未来，调控还将升级吗?楼市缘何升温一段时间以来，一线城市楼市出现过热趋势的原因是多方面的。个别城市出现的“打新热”“万人摇”等状况，其原因在于新建商品住宅限价，新房价格低于同区域的二手房，一二手住宅价格倒挂，套利空间大。买到即是赚到，这几天，深圳一些银行门口排起长队，业内人士介绍，这些人是在排队打征信报告，为买房“打新”做准备。实际上，只要一二手住宅价格存在倒挂，就很难浇灭购房者从中获利的欲望。房价的涨跌，与信贷松紧密切相关。中原地产首席分析师张大伟认为，借经营贷进入楼市，成为此轮一线城市房价上涨的原因之一。疫情背景下的2020年，为了给小微企业纾困，银行推出了低息的经营贷款产品。所谓经营贷，即借款人以房产作为抵押物向银行申请贷款，用于公司日常经营。部分本应纾困中小企业的经营贷辗转流入了楼市。对于北京、上海等城市的楼市而言，此轮上涨较快的包括核心区域的学区房，或者是从城市中心的学区房上涨开始，逐渐向周边蔓延。受到海外疫情影响，一些打算送孩子去国外读书的家长改变计划，准备让孩子留在国内，催生了不少学区房需求。同时，以北京为例，几年前二胎政策放开后出生的孩子，这一两年将升入小学。正是由于近几年幼升小儿童数量激增，为孩子购置学区房的家长也有所增多。尽管北京市和一些辖区出台了多校划片、小学和初中捆绑直升校、建立教育集团和分校将优质的资源向其他区域共享扩张等举措，教育资源仍难以在短期实现均衡，这就导致优质教育资源对应的学区房一直是稀缺资源，给房价上涨带来机会。调控坚决有力这几天，深圳、上海的楼市调控政策轮番出台。针对深圳楼市持续“高烧”不退的现象，1月22日，深圳对代持“打新”予以处罚。深圳住建局认定，对华润城四期12名认购人作出“三暂停”处罚，并将有关违法违规线索移送公安机关。1月23日，深圳出台措施加强购房资格审查，对在申购商品住房过程中，有假离婚、代持、假流水等违规行为的相关人员，作出“3年不得在深圳购房”的处罚。上海楼市调控“沪十条”也在1月21日出台，其重点内容包括：打击假离婚炒房，离婚3年内的住房套数按离异前家庭总套数认定;增值税免征年限由2年改为5年，此举将有助于拉长二手房上市交易周期;加大商品住房用地供应;严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。1月25日，上海法拍房也被纳入限购范围。更为“硬核”的调控政策当属1月29日上海银保监局出台的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》。八大措施包括严格实施房地产贷款集中度管理、严格审核首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、风险排查等。其中提出，防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。就在上海、深圳陆续出台调控措施期间，一则消息引发了广泛关注。住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。这无疑再度释放出从严调控的重要政策信号。继深圳、上海之后，1月27日杭州也升级了楼市调控措施，从限购、限售、税收调节和无房家庭认定标准等方面进一步加强调控。值得一提的是，杭州专门针对“打新热”出台措施：中签率在10%以下的房源限售5年。这意味着“买到就是赚到”的网红盘，套利风险升高了。北京个别区域房价也出现了过热苗头，虽然暂时没有引来调控政策的升级，但变化也在发生。部分中介机构APP上的当日成交记录、成交价格已经悄然下架。有中介机构服务人员表示，他们接到的要求是严禁向购房者传递房价上涨信号。不过，一些中介机构服务人员也对房价过快上涨持理性态度。一位中介服务人员告诉记者：“我们也不希望房价涨得太猛，一旦又调控了，市场将迅速冰冻。”1月28日，北京房地产中介行业协会发布消息称，为坚决遏制投机炒房，近期市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构。北京市住房和城乡建设委员会主任王飞近期的一番表态，也足以让市场提高警惕。他表示，北京将严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。过热必有调控有人称房地产调控像“打地鼠”游戏，房价过快上涨的趋势一有苗头，调控的锤子就会立即落下。房地产调控的必要性值得反复强调。房地产市场的稳定有利于整个宏观经济的稳定和发展。中国银保监会主席郭树清此前表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，无论是防范系统性房地产金融风险，还是防范区域性房地产金融风险，抑或是房地产企业做好自身的风险管理工作，都需要建立风险监测预警体系。根据风险成因，建立相应的监测指标体系，准确判断、及早发现。住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，要牢牢坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。一段时间以来，房地产调控在个别城市的效果并不明显，或是短期有效，但过一段时间，房价上涨又卷土重来。房地产市场运行情况复杂，容易受到金融环境、信贷政策、教育资源、人才引进、房地产周期等诸多因素的影响。这表明，对房地产调控负有主体责任的地方政府对市场温度的感知以及调控的精准性都需要提高。楼市过热将必有调控。有人形象地比喻，未来楼市调控一定是稍有苗头就开始“灭火”。
多重调控下，一线城市房地产市场能否坚挺？
从购房资金来源到一二手房参考价，再到城市更新防止大拆大建，2021年房地产行业经受了多方位的政策调控，同时，三道红线和三道补丁的约束之下，房地产企业的现金流逐渐变得捉襟见肘，销售回款成为了房地产企业最重要的资金来源。
然而，在强力的调控之下，市场对于房地产的看法和价值预期发生了很大的变化，导致大部分城市销售出现大幅下降。
一线城市房地产市场尽管有所波动，但整体仍表现出了核心城市的韧性。2021年，北京、上海、广州、深圳商品住宅销售面积均创5年新高,同比分别上升28%、24%、14%、16%，而2021年全国商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长仅1.9%。
同时，2021年全年，一线城市商品住宅成交均价为4.1万元/平，同比上升3.9%。
因此，一线城市成为了许多企业在2021年重点发力的区域。例如，去年年末，高喊“活下去”的万科在广州、上海进行了大规模的预售取证，并在取证后迅速的将产品推向市场；又如，在年末销售压力之下，保利在广州连续开盘了两个位于老城区的高端项目，并两次加推了热门板块的项目。
那么，还有哪些企业也通过一线城市寻找突破？这些企业在行业的巨变中又有怎样的表现呢？在多重调控下，一线城市的房地产市场是否依然坚挺？
为此，观点指数研究院通过长期跟踪和研究，综合营运规模、管理水平、品牌影响力等各项研究体系，进行市场调研以及数据评估，盘点在重点城市中有着卓越影响力，且获得了不错的营收成绩，在激烈的市场竞争中仍占领一席之地的房地产企业，并发布"卓越指数·2022房地产企业区域综合实力卓越表现"研究成果，涵盖北京、上海、广州、深圳4个重点城市。
同时，3月，观点机构将举办2022观点年度论坛，聚焦房地产开发、产业园区、物流、零售新商业、物业服务乃至城市智慧服务等行业的发展，与各细分领域的领导嘉宾一起为行业贡献出真知灼见，推动行业健康可持续发展。
